PATRIMOINE, IMMOBILIER & TRANSMISSION
La constitution, la valorisation et la transmission d’un patrimoine immobilier ou financier sont soumises à un environnement fiscal complexe et en constante mutation.
Entre l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), les contrôles sur pièces de la valeur de vos biens ou les exigences déclaratives lors d’un démembrement, les risques de requalification par l’administration sont réels.
Chez KS Conseil Fiscal, nous accompagnons les personnes physiques, dirigeants et investisseurs grâce à une maîtrise approfondie des critères de contrôle de la DGFIP acquise durant plus de 20 ans au sein des services fiscaux.
Nous apportons une lecture stratégique et préventive pour sécuriser vos actifs en toute sérénité.
L’administration fiscale accorde une attention accrue à la cohérence du patrimoine des contribuables et à la valorisation de leurs actifs immobiliers.
Un montage patrimonial mal documenté ou une déclaration approximative peuvent entraîner des rappels de droits assortis de pénalités conséquentes.
Bénéficier d’un accompagnement spécialisé en fiscalité patrimoniale pour particuliers vous assure de :
Prévenir les contestations administratives
Maîtriser les rouages des contrôles
Protéger vos transmissions intrafamiliales
Le cabinet assiste les personnes physiques sur l’ensemble de leurs démarches déclaratives et stratégiques :
L’IFI obéit à des règles d’assiette rigoureuses qui nécessitent un cadrage précis de chaque composante du patrimoine immobilier :
Déclaration et calcul de l'assiette IFI : Identification des passifs déductibles et prise en compte des abattements légaux (notamment l'abattement de 30 % sur la résidence principale).
Démembrement de propriété : Répartition de la charge fiscale entre usufruitier et nu-propriétaire et sécurisation des schémas d'usufruit légal ou conventionnel afin d'éviter tout risque de requalification administrative.
Audit et prévention des contrôles IFI : Examen préalable des éléments déclarés pour éliminer toute anomalie apparente.
En cas d'achat, de vente, de donation ou de déclaration de succession, l’administration fiscale vérifie systématiquement si le prix déclaré correspond à la valeur vénale réelle du marché :
Analyse comparative de marché : Utilisation des méthodes d'évaluation conformes au guide de l’évaluation des biens de la DGFIP.
Réponse aux demandes de justifications : Formulation des arguments techniques (décotes d'occupation, état du bien, servitude, indivision) en cas de contestation de valeur par le fisc.
L'ESFP est la procédure par laquelle l’administration compare le train de vie réel et les flux bancaires d’un particulier avec ses revenus déclarés :
Reconstitution des flux financiers : Justification méthodique de l'origine de chaque crédit ou virement bancaire pour écarter la qualification de revenus d'origine indéterminée.
Sécurisation des échanges : Cadrage strict des réponses fournies à l'inspecteur pour respecter le débat oral et contradictoire.
Transmission patrimoniale : Accompagnement technique lors des donations partage ou des dévolutions successorales pour optimiser les abattements en ligne directe.
Contrôle des déclarations de succession : Sécurisation de l’inventaire des actifs mobiliers et immobiliers transmis.
Plus de 20 ans d’exercice au sein de la DGFIP : Karim Sabri a exercé comme Inspecteur vérificateur des Finances Publiques à Paris et en région PACA (DIRCOFI SUD-EST), lui conférant une connaissance intime des critères retenus par l’administration lors de l’examen des patrimoines privés.
Référence doctrinale : Co-auteur de l’ouvrage technique « La Pratique de la Vérification de Comptabilité » publié aux Éditions Francis Lefebvre.
Expertise reconnue : Présence médiatique régulière, notamment dans le magazine économique Capital sur M6.
Par principe juridique, le bien démembré est intégré pour sa valeur en pleine propriété dans le patrimoine imposable de l’usufruitier. Toutefois, des exceptions légales existent (comme l’usufruit légal du conjoint survivant en présence d’enfants communs) où l’imposition est ventilée entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l’article 669 du CGI. Une étude au cas par cas s’impose pour valider votre statut fiscal.
Les services fiscaux s’appuient principalement sur la méthode par comparaison directe, en analysant les cessions récentes de biens similaires situés dans le même secteur géographique (via la base de données PATRIM). Ils peuvent cependant négliger des facteurs spécifiques de décote (travaux urgents, copropriété dégradée, servitudes) qu’un accompagnement technique permet de valoriser objectivement.
Si des flux bancaires ne peuvent être justifiés de manière probante, l’administration fiscale est en droit de les taxer d’office à l’Impôt sur le Revenu dans la catégorie des revenus d’origine indéterminée, majorés d’intérêts de retard et de pénalités pouvant atteindre 40 % en cas de manquement délibéré. L’intervention précoce d’un expert permet d’organiser méthodiquement les justificatifs dès l’ouverture du contrôle.
Oui. Le cabinet KS Conseil Fiscal est implanté à La Ciotat (Bouches-du-Rhône), mais accompagne des contribuables dans l’ensemble de la région PACA ainsi que sur tout le territoire national via des consultations à distance et des plateformes sécurisées d’échange documentaire.
Assistance et Conseil Stratégique face au Contrôle Fiscal
Assistance et Conseil Stratégique face au Contrôle Fiscal
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